Ценовая характеристика недвижимости
Виды жилья в США:
1. SINGLE FAMILY HOME
Дом, или так называемый Single Family Home, – дом для одной семьи.
После приобретения дома новый владелец, как правило, выбирает один из трех вариантов:
– отремонтировать, переделать (fix up), увеличив таким образом стоимость дома, и после этого продать;
– сдавать в аренду;
– жить в доме, постепенно его переделывая, поднимая таким образом цену, и впоследствии продать.
2. CONDO
Condo – это квартира, наиболее ликвидный и перспективный вид недвижимости. Владелец Condo имеет те же права и обязанности относительно своего жилища, что и владелец Single Family Home. Квартира может быть приобретена как для собственного проживания, так и для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Она может быть приобретена с помощью получения кредита. Преимущество состоит в том, что для приобретения может требоваться относительно небольшая (для рынка недвижимости США) сумма – от $80 тыс. При получении 70% кредита начальная 30%-ная выплата (down payment) – при указанной сумме – стоимость квартиры составит $24 тыс. То есть первые вложения относительно невелики. При этом цены на Сondo, например в Калифорнии, полностью отражают динамику цен на недвижимость.
Описание рынка:
В некоторых районах Лос-Анжелеса квартиры, приобретенные пять лет назад за $70–80 тыс., сейчас стоят $250 тыс. То есть отдача на вложенный капитал может быть очень существенной. При этом верхний предел цен на Condo в Лос-Анжелесе не ограничен. Роскошные пентхаусы в районе Wilsher Corridor стоят примерно $9 млн, а цена обычных квартир в таких домах начинается с $600–700 тыс. То есть рынок Condo дает огромные возможности выбора – дома, района, соседей, этажа, стоимости.
Несмотря на то что подавляющее большинство домов в Лос-Анжелесе двух-, трех- и четырехэтажные, в городе есть много роскошных высотных домов, из окон которых открывается панорама океана, гор и города. Жизнь в собственной квартире, а не в доме имеет то очевидное преимущество, что заботы распространяются только на пределы квартиры. Такие работы, как поддержание в порядке дома в целом, уборка мусора, содержание в надлежащем состоянии прилегающей территории, охрана и т. п., перестают быть ежедневной заботой, а разделяются между всеми всеми жильцами и решаются централизованно.
Десятилетие бурного роста цен на рынке недвижимости в США завершилось. В 2006 году начался обратный процесс, связанный с повышением процентных ставок ипотечных кредитов, и, как следствие, наблюдается снижение роста цен на недвижимость и спад продаж.
Если говорить о рынке недвижимости в целом, то стоимость самой ходовой недвижимости в США – квартир в высотных зданиях с видом на океан или залив – начинается от $700 за кв. м. Как и во всем мире, цена значительно разнится в зависимости от престижности месторасположения, видовых характеристик, этажности и количества предоставляемых дополнительных услуг.
Не меньшим спросом пользуются и закрытые клубные варианты отдельно стоящих жилых городков. К продаже в них предлагаются и апартаменты в кондоминиумах, и таун-хаусы, и отдельно стоящие дома в стилях Patio, Executive Homes и State Residences. В зависимости от месторасположения и площади их стоимость колеблется от $150 тыс. до $1,5 млн.
В целом наибольший доход приносят инвестиции в строящуюся недвижимость, особенно на этапе проекта. В это время, чтобы убедить инвестора в своей надежности, застройщик готов продавать квартиры по ценам сильно ниже рыночных. В этот момент достаточно внести 10% стоимости квартиры. По мере строительства дома цены растут, и находится немало желающих приобрести право на квартиру уже по рыночной цене.
Одним из наиболее популярных направлений инвестиций является Флорида – один из крупнейших курортов США. Самым выгодным тут является сдача недвижимости в аренду, особенно на периоды зимних каникул и летних отпусков. Фактически, нижняя планка цен во Флориде сегодня составляет $300 тыс. для квартир и $1 млн – для отдельного дома с участком земли. А доход от аренды дома, площадью 100 кв. м составляет около $15 тыс. в месяц.
При тех возможностях, которые открывает американская система ипотечного кредитования, и эти цифры не предел. Воспользоваться кредитом, скажем на 30 лет, можно, не будучи гражданином США. Годовой рост стоимости недвижимости во Флориде (до 10%) уже несколько лет превышает стоимость кредитования (7–8% и меньше). Если россиянин в состоянии оплатить хотя бы 30% стоимости недвижимости, то банк даже не требует предоставления поручителя и свидетельства о доходах. Поэтому вложения в недвижимость Флориды считаются наиболее доходными.
